Chi phí xây nhà năm 2026: bóc tách từng khoản để không bị đội giá

Câu hỏi đầu tiên gần như mọi chủ nhà đều hỏi là xây một căn nhà hết bao nhiêu tiền. Câu trả lời trung thực là con số đơn giá trên mét vuông chỉ có ý nghĩa khi anh chị biết nó bao gồm những gì.

Đơn giá trọn gói thực sự bao gồm những gì

Một đơn giá thi công trọn gói thường gồm ba nhóm: phần thô và nhân công hoàn thiện, vật tư hoàn thiện, và thiết bị. Nhóm thứ ba là nơi chênh lệch lớn nhất giữa các báo giá, vì cùng một chữ thiết bị vệ sinh có thể là hàng phổ thông hoặc hàng nhập khẩu, chênh nhau nhiều lần.

Khi nhận báo giá, anh chị nên yêu cầu bảng vật tư ghi rõ thương hiệu và mã sản phẩm cho từng hạng mục. Một bảng vật tư chỉ ghi gạch cao cấp hay sơn loại tốt là dấu hiệu cho thấy phần chi phí đó chưa được xác định.

Những khoản thường bị bỏ quên

Chi phí ép cọc và xử lý nền phụ thuộc vào kết quả khảo sát địa chất, nên hầu như không thể chốt trước khi khoan. Tương tự là chi phí phá dỡ công trình cũ, di dời hạ tầng và chi phí thuê vỉa hè trong quá trình thi công ở khu vực nội thành.

Nhóm thứ hai hay bị quên là chi phí pháp lý: xin phép xây dựng, hoàn công và cập nhật tài sản lên giấy chứng nhận. Khoản này không lớn nhưng nếu không tính trước sẽ làm lệch kế hoạch dòng tiền ở giai đoạn cuối.

Cách kiểm soát ngân sách trong thực tế

Kinh nghiệm của chúng tôi là dành sẵn khoảng 10% tổng ngân sách làm dự phòng và không đụng vào cho đến khi kết thúc phần thô. Phần lớn phát sinh xuất hiện ở giai đoạn hoàn thiện, khi chủ nhà nhìn thấy không gian thật và muốn thay đổi so với bản vẽ.

Điều quan trọng nhất vẫn là hợp đồng: khối lượng, đơn giá, mốc thanh toán và điều khoản xử lý phát sinh cần được ghi rõ trước khi khởi công. Một hợp đồng chi tiết bảo vệ cả hai phía.